Llega el buen tiempo, y con él comienza el periodo de hacer vida en las terrazas, piscinas, barbacoas, fiestas…. Pero…¿que ocurre con los edificios de propiedad horizontal? ¿De quien es la terraza del ático? ¿Quién cubre los gastos de mantenimiento y reparación de las terrazas? ¿Si se produce una avería en una terraza, la debe reparar la persona que disfruta de la misma o la comunidad? Todas estas preguntas son de lo más frecuente en cuestiones de propiedad horizontal. En este breve artículo abordaremos el concepto de TERRAZA COMUNITARIA DE USO PRIVATIVO y las connotaciones del mismo.
Entre los elementos comunes de un edificio de viviendas destaca la cubierta del mismo, compuesta por los revestimientos y terrazas, que pueden ser de uso común o privativo, en función del acceso a las mismas.
Resulta bastante claro que una patio de luces o una terraza a la que se tiene acceso desde el pasillo comunitario es de uso común y por lo tanto lo que ocurra en ella para bien o para mal será responsabilidad de todos los comuneros.
Sin embargo existen terrazas que, formando parte inherente de una única vivienda, conforman igualmente la cubierta del edificio y por lo tanto cumplen una función común (de todos los vecinos) si bien únicamente se usan por los propietarios que tienen acceso a la misma. Estas son las llamadas, terrazas comunitarias de uso privativo.
Así las cosas en este tipo de terrazas, y siempre respetando las normas de buena vecindad, los propietarios que tengan atribuido su uso podrán disfrutar de la misma, como de cualquier elemento más de la vivienda, si bien habrán de tener en cuenta que siendo la cubierta del inmueble está considerada como elemento común.
La mayoría de los problemas surgen cuando a través de esta terraza se causa algún daño (normalmente filtraciones) a otros vecinos, surgiendo siempre la duda sobre quien debe hacer frente a referidos daños, si el usuario de la terraza o la comunidad de propietarios. Pues bien, como en casi todo, para dar respuesta a esta pregunta, DEPENDE.
Para poder establecer quien es el responsable de los daños causados habrá que estar al origen de los mismos:
Si estas filtraciones se producen por un mal uso de la terraza, instalación de maceteros, piscinas, daños en el solado, anclajes mal ejecutado etc. el responsable de los mismos será el propietario que tiene atribuido el uso y disfrute de la terraza.
Sin embargo, si los daños viene provocados por problemas de impermeabilización de la terraza (tela asfáltica o aislantes) o de las conducciones de desagüe comunitarias, será la Comunidad quien debe reparar el origen de estos daños y compensar a los damnificados por los mismos, incluyendo si se diera el caso, al propio usuario de la terraza.
Conclusión: Si tienes la suerte de disfrutar de terraza en un inmueble de división horizontal, procura un buen uso y mantenimiento de la misma, ya que se pueden generar problemas vecinales que acaben repercutiendo en tu bolsillo.
Juan José Sánchez Callejas
Abogado
